Участники рынка недвижимости в Удмуртии обеспокоены введением новых поправок в федеральный закон «Об участии в долевом строительстве». По мнению экспертов, реформа отрасли может спровоцировать как минимум снижение объема ввода нового жилья, что может сказаться на уровне цен за квадраты.
***
1 июля 2019 года в России строительную отрасль ждут большие изменения. В стране полностью планируют отказаться от существующей системы долевого строительства в пользу проектного финансирования, которое будут сопровождать банки.
7 июня 2018 года в ходе прямой линии президенту Владимиру Путину задавали много вопросов на эту тему, на что российский лидер анонсировал «выход на цивилизованные способы жилищного строительства, без привлечения средств граждан» и отказ от договоров долевого участия (ДДУ – прим. ред.).
Сегодня цивилизованный способ, по мнению парламентариев — это привлечение банковских кредитов на строительство, а также использование специализированных эскроу-счетов, где деньги дольщиков будут храниться до окончательного введения дома в эксплуатацию. По планам, под эти средства компания-застройщик будет открывать кредитную линию в коммерческой организации и использовать деньги исключительно на финансирование стройки, причем средства будущих хозяев жилплощади застройщик фактически не увидит.
Инициатива думских депутатов
Несколькими днями ранее с подробным докладом на эту тему в ходе парламентских слушаний выступил председатель Комитета по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Госдумы России Николай Николаев.
По словам депутата, проектом закрепляется, что «застройщики – это обособленный вид деятельности». «Что нельзя одновременно привлекать средства граждан на строительство многоквартирных домов и «продавать картошку», — отметил спикер.
Именно для этого, по его словам, вводится обязательное банковское сопровождение. Таким образом, по мнению парламентария, удастся не допустить нецелевого использования средств граждан.
Руководитель комитета также рассказал о применении банковских эскроу-счетов: как уже говорилось ранее, планируется, что средства граждан будут переходить застройщику только после сдачи объекта в эксплуатацию. Ожидается, что с 1 июля 2018 года их использование при привлечении денег покупателей будет добровольным, а с 1 июля 2019 года станет обязательным.
Что касается достройки «проблемных объектов», по словам Николаева, для этого предполагается наделить Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства полномочиями по финансированию завершения строительства проблемных объектов. Туда нужно будет отчислять 6% от каждого договора долевого участия.
***
Несмотря на оптимистичные прогнозы депутатов, участники рынка сошлись во мнении, что поправки вряд ли положительно скажутся на сфере, особенно в регионах, где невысокая стоимость квадратного метра. Отчисления в фонд в размере 6% с 1 января 2019 года не могут не отразиться на росте себестоимости, а, следовательно, на цене квадратного метра.
Как рассказал «Сусанину» директор агентства недвижимости «Римский квадрат» Сергей Егоров, в связи с изменениями ввод жилья может сократиться, а цены на «первичку» вырасти на 10-15%.
«Количество желающих купить квартиру на первичном рынке уменьшится. Сейчас покупатель понимает, что после сдачи дома стоимость квартиры увеличивается как минимум на 10 процентов. В данном случае дольщик выступает еще и инвестором, но когда эта ситуация изменится, то часть покупателей уйдет на рынок вторичного жилья, что тоже может спровоцировать пусть и небольшой скачек цен на этом рынке», - рассказал «Сусанину» Сергей Егоров.
По его словам, также непонятна инициатива, связанная с компенсационным фондом, который на данный момент стабильно наполняется.
«Мы обсуждали этот вопрос. Существует стабилизационный фонд, в который застройщик платит до 1,2 процента, он аккумулируется со всей страны. Это движение непонятно, если какие-то стройки встанут, то денег точно должно хватить, чтобы стройки завершить», - сказал Егоров.
По его словам, на данный момент суеты на рынке жилой недвижимости пока не наблюдается, но связано это может быть с тем, что поправки в законодательство вступят только в июле 2019 года.
«У людей есть еще год. Суеты пока мы у покупателей не наблюдаем, но объем ввода жилья начнет сокращаться, причем с рынка могут уйти мелкие застройщики, так как банки им как минимум могут не дать кредит, плюсом к этому идет целый список условий, которые необходимо выполнить», - рассказал директор агентства недвижимости «Римский квадрат» Сергей Егоров.
Риэлторы также утверждают, что стоит ожидать роста цен на жилье эконом-класса, которое пользуется популярностью у молодых семей. Выдержать подобные банковские процентные нагрузки застройщики вряд ли смогут, так как в регионах крайне низкая рентабельность строек. Большинство компаний с 2019 года будут вынуждены закладывать дополнительные расходы сначала в свои затраты, а затем и на плечи дольщиков.
Крупные игроки Удмуртии
Если верить статистике, которую приводит сайт Единого реестра застройщиков, тройка крупнейших застройщиков по количеству сданного жилья в республике целиком состоит из местных компаний. Известные уже много лет в Удмуртии строительные «чемпионы» вместе сдали 43% всего жилья, возведенного в регионе в прошлом году.
Первое место по итогам 2017 года с серьезным отрывом занимает ООО «КОМОС-Строй». Вторым по количеству сданного в эксплуатацию жилья стал «Аспэк-Домстрой», третьим - «УралДомСтрой».
По данным ЕРЗ в 2018 году «КОМОС-Строй» продолжает уверенно лидировать. Компания сдала более 30 тыс. квадратных метров жилья на 1 июня. На втором месте располагается «Талан», который ввел чуть меньше 14 тыс. квадратов. Стоит отметить, что крупные компании «АСПЭК-Домстрой» и «УралДомСтрой» по планам к концу года должны «подтянуться» в четверку крупнейших застройщиков.
Эксперты строительного рынка республики утверждают, что введение поэтапных поправок неминуемо спровоцирует как минимум сокращение объемов ввода жилья.
«С 1 июля 2019 года возникнет ситуация, когда банки становятся еще одним субъектом отношений, связанных со строительством жилья, принимающим решения и, что очень важно, зарабатывающим деньги с каждого построенного квадратного метра в стране. Это неизбежно приведет к росту себестоимости – со всеми вытекающими для потребителя негативными последствиями. Банки будут принимать решение, какие проекты будут финансироваться, а какие нет. Некоторые застройщики могут оказаться в ситуации, когда не будут соответствовать требованиям предъявляемым к ним, как к заемщикам так и к специализированным застройщикам. Многие компании не смогут получить финансирования, в соответствии с этим, уменьшится количество строящихся объектов, а это создаст определенный дефицит», - рассказал «Сусанину» директор компании «КОМОС-Строй» Александр Кузнецов.
В свою очередь директор «АСПЭК – Недвижимость» Ленар Сафин также прогнозирует уход с рынка небольших застройщиков и снижение количества вводимого жилья, причем речь идет и о крупных компаниях.
По мнению экспертов, снижение количества вводимого жилья может произойти из-за того, что крупные застройщики в том числе сами, не доходя до банков, будут «тормозить» некоторые проекты, так как их рентабельность станет невысокой.
Мнение власти
В пятницу, 8 июня, министр строительства и ЖКХ Удмуртии Иван Ястреб сообщил журналистам о том, что резкого роста цен на жилье в связи правками в законодательство ожидать не стоит.
«Застройщик все равно использует привлечение кредитных средств», - сказал журналистам Ястреб, однако не стал скрывать того, что в целом по стране девелоперы выразили беспокойство после того, как стало известно о поправках в закон о долевом строительстве. При этом руководитель ведомства все-таки назвал эти меры – ужесточением требований.
Эксперты в свою очередь утверждают, что сейчас банками финансируется сравнительно небольшая часть строек, а с 2019 года этот показатель достигнет 100%.
«Здесь надо говорить о строительном сообществе всей страны. Изменения заставили побеспокоиться всех девелоперов России, но мы понимаем, что если ничего не делать, то будем получать обманутых дольщиков каждый год. Если на законодательном уровне не ужесточить требования к застройщикам, то другого пути не будет», - сказал Иван Ястреб.
Отметим, что на данный момент в Удмуртии порядка 670 обманутых дольщиков. Республиканские власти намерены решить их проблему в 2019 году. Часть объектов планируют достроить через процедуру банкротства застройщика, а часть через предоставления земельного участка в черте города.
«Нами разработана дорожная карта по от ко всем проблемным объектам – мы для себя ставим задачу в следующем году уйти от этой проблемы полностью», - сказал министр Ястреб.
