Девелоперов хотят обязать платить за строительство недостающих школ и детских садов.
Ижевск. Удмуртия. В Ижевске могут значительно вырасти цены на новое жильё из-за дополнительной социальной нагрузки на застройщиков. Такое мнение высказали эксперты.
Правительство Удмуртии поручило администрации Ижевска разработать поправки в «Правила землепользования и застройки». Они будут призваны решить проблему недостатка социальной инфраструктуры в тех районах, в которых идёт активное строительство многоквартирных домов.
«В случае планируемого строительства многоквартирных жилых домов предлагается установить норму по подтверждению обеспеченности испрашиваемой территории (земельного участка) объектами социальной инфраструктуры (местами в детсадах и школах) с учётом ввода планируемого жилья», – сообщили «Сусанину» в Главном управлении архитектуры и градостроительства администрации Ижевска.
В настоящее время эти изменения, а также методика подсчёта обеспеченности территории соцобъектами обсуждаются как на уровне муниципалитета, так и на региональном уровне. Они могут коснуться условно-разрешённых видов использования земельных участков, предельных параметров земельных участков и объектов строительства, а также поправок в правила землепользования.
На сегодняшний день на территории Удмуртии действуют региональные нормативы градостроительного проектирования, разработанные Минстроем. Согласно им, утверждены расчётные показатели минимально допустимого уровня обеспеченности объектами социнифраструктуры и максимально допустимого уровня территориальной доступности таких объектов для населения. Эти показатели будут учитываться при разработке поправок.
Скорее всего, считают эксперты, девелоперам придётся платить дополнительный инфраструктурный платёж за превышение определённых параметров: этажность здания, плотность застройки, превышение границ строительства и т. д. Эти деньги пойдут в бюджет города и в дальнейшем могут быть потрачены на строительство недостающих образовательных учреждений в тех районах, где в этом есть острая необходимость.
«Проблема с недостатком социальной инфраструктуры в Ижевске действительно есть. Она заключается не столько в количестве мест в отдельных учреждениях, сколько в неравномерности их загрузки. В микрорайонах, где появляется множество новостроек, очень быстро начинают забиваться близлежащие школы и детские сады, возникает сильный дефицит. В то же время в микрорайонах, где застройки нет или она не столь значительна, достаточно свободно», – считает председатель постоянной комиссии Городской думы по вопросам развития территории, градостроительства, землеустройства и экологии Игорь Стыценко.
Фото: ИА «Сусанин»
Недостаток социальной инфраструктуры связан с разными темпами строительства. Так, Удмуртия в 2024 году оказалась на 11 месте в России и на первом в ПФО по количеству введённого жилья в пересчёте на одного жителя. Подобный рост создаёт заметный дисбаланс, потому что социальная сфера не развивается такими быстрыми темпами. Чтобы попытаться решить данную проблему, правительство республики решило воспользоваться опытом других городов, в частности, Перми.
«В Перми генеральный план весь базируется на 8-этажной застройке. Если ты хочешь строить выше, ты должен получить условно разрешенный вид использования. Это делается через заключение соглашения с администрацией, то есть за плату, – поясняет Игорь Стыценко. – При этом есть сумма с одного квадратного метра жилья, которую должен заплатить застройщик. Эта сумма четко обоснована и выведена из муниципальных нормативов градостроительного проектирования. Однако в Перми застройщик должен платить только в том случае, если он хочет этажность повысить более чем на 60% по отношению к восьми этажам. То есть около пяти этажей он может добавить без оплаты. А если хочет свыше, то должен заплатить».
В Ижевске это может начать работать похожим образом, считает зампредседателя постоянной комиссии Городской думы по вопросам развития территории, градостроительства, землеустройства и экологии Алексей Хлебников. Он рассуждает на эту тему и разбирает наиболее интересные и важные вопросы на своей странице «ВКонтакте».
Первый вопрос: как рассчитать потребность в объектах социальной инфраструктуры – по нормативам или по фактической нагрузке?
Если по нормативам, то в «Генеральном плане Ижевска» норма жилищной обеспеченности составляет 32 кв. м на одного человека к 2035 году. В таком случае, нужно сложить всё вводимое жильё и поделить получившуюся цифру на 32, тем самым узнать, сколько по генеральному плану в нём должно жить людей. Затем, следуя «Нормативам градостроительного проектирования», посчитать, сколько для данного количества людей необходимо мест в детских садах и школах. Исходя из нормативов: на 1000 человек требуется 50 мест в детских садах и 115 мест – в школах.
Однако фактическая нагрузка может быть иной. Так, текущая норма жилищной обеспеченности составляет, по открытым данным, которые приводит депутат Гордумы, 27 кв. м на одного человека. Таким образом цифры и, соответственно, фактическая нагрузка на социальные объекты будут отличаться. Поэтому прежде, чем вводить механизм софинансирования для застройщиков, нужно разработать и утвердить точный алгоритм и порядок подсчёта загруженности социнфраструктуры.
«По моему мнению, при расчёте обеспеченности социальной инфраструктуры мы должны использовать исключительно «Нормативы градостроительного проектирования», полностью игнорируя радиусы доступности и фактическую нагрузку на социальные объекты и брать дефицит мест исходя из нормативов на весь город. А затем смотреть, есть ли такой дефицит или нет. Если есть, то дополнительно считать финансирование», – рассказывает зампредседателя постоянной комиссии Городской думы Алексей Хлебников.
Фото: ИА «Сусанин»
Однако не все граждане согласны, что не нужно учитывать радиус доступности.
«Дорога ребенка семи лет до школы должна быть в первую очередь безопасной. Школа должна находиться внутри квартала, без пересечения загруженных дорог и без проезда на общественном транспорте. Муниципалитет должен планировать на перспективу. Президент РФ планирует повышение рождаемости. Все школы должны работать в одну смену», – высказывает своё мнение Алина Ж. в соцсетях. Такого же мнения придерживаются и администраторы сообщества «Родители Ижевска и Удмуртии»: «Школы должны быть в пешей доступности от домов, не надо считать количество школьников на весь город. Дорога к школе должна быть безопасной».
Следующий важный вопрос: как рассчитывать стоимость строительства социальных объектов? Далее в качестве примера преведены расчёты Алексея Хлебникова.
Для того чтобы подсчитать затраты, необходимо воспользоваться нормативами средней стоимости объектов социальной инфраструктуры, которые утверждаются приказом Минстроя России. Согласно этим нормативам, одно место в детском саду при строительстве обойдётся в 1,2 млн рублей, а одно место в школе – в 926 тыс. рублей.
Далее узнаем, сколько мест понадобится в этих учреждениях при вводе нового жилья. Для примера возьмём 17-этажный дом с общей площадью жилого пространства в 7000 кв. м. Исходя из нормы жилищной обеспеченности в 32 кв. м выходит, что в этом доме будет проживать примерно 218 человек, среди которых 25 школьников и 11 дошкольников. Итого, получаем 37,3 млн рублей для обеспечения этих детей социальной инфраструктурой или 5400 рублей в пересчёте на один кв. м площади жилья. Получается, что при приобретении квартиры размером 60 кв. м человеку необходимо будет переплатить примерно 320 тыс. рублей.
«Пока неясно, какую именно долю от этого должен будет оплатить застройщик. Если посмотреть на опыт других городов, то мы увидим, что существует разрешённая этажность или разрешённая плотность, а есть превышение этих показателей. Застройщик, как правило, платит за превышение плотности или этажности. В нашем случае, я думаю, что это будет этажность, и именно поэтому я говорю о том, что неизбежным шагом будет снижение разрешённой этажности до восьми этажей», – рассуждает Алексей Хлебников.
В таком случае 17-этажный дом будет состоять из разрешённой части в восемь этажей и условно-разрешённой – в девять этажей. Тогда общая жилая площадь, за которую застройщику необходимо заплатить, сократится примерно в два раза. Соответственно, общая сумма переплаты за один кв. м составит 3000 тыс. рублей, а на квартиру в 60 кв. м придётся дополнительно потратить около 180 тыс. рублей.
При вводе примерно 540 тыс. кв. м жилья в год (по открытым данным, именно столько ввели кв. м в МКД за 2024 году) застройщику придётся отдать примерно 1,4 млрд рублей, которые пойдут на строительство социальных объектов в городе.
Фото: ИА «Сусанин»
Для многих граждан идея обязать застройщиков выплачивать деньги для строительства социальных объектов кажется разумной и привлекательной:
«Об этом надо было серьёзно задумываться как депутатам, так и Администрации города ещё 10 лет назад! За это время застройщики сняли столько «сливок», продавая свои «малогабаритки», что вполне обязаны построить среди своих уже возведённых объектов для проживающих в них жителей новые школы и детсады за свой счёт», – высказывается Светлана Р.
Также некоторые предлагают не давать разрешение девелоперам на строительство в тех районах, где существует нехватка мест в детских садах и школах: «Есть местные нормативы по пешеходной доступности в 500 метров от МКД до школы и детсада и до 1000 метров – для ИЖС. Так что просто берём радиус до ближайшего соцобъекта – если не выдерживается, значит не надо ухудшать условия проживания жителей существующей застройки», – считает Элина С.
«Идея простая, как уже сделано во многих регионах: нет «социалки» – нет разрешения на строительство МКД. Ведь для жителей без разницы, каков будет источник финансирования строительства школ и детсадов. Нас всех интересует их фактическое наличие там, где они должны быть по нормативам», – добавляет Светлана Р.
Уже сейчас в некоторых регионах существуют прецеденты, когда правоохранительные органы через иски со стороны прокуратуры к муниципалитетам и профильным органам приостанавливали или отменяли выданное разрешение на строительство на том основании, что объекты не обеспечены социальной инфраструктурой. Это может коснуться и Удмуртии.
Однако введение инфраструктурного платежа повлияет на стоимость жилья в новых многоквартирных домах, так как застройщик будет перекладывать социальные траты на покупателей квартир.
«Застройщик, как и любой предприниматель, всегда будет стремиться к увеличению цены, снижению издержек и максимизации прибыли. Поэтому, если рынок позволит застройщику переложить это в стоимость, он это сделает, и никаких механизмов контроля за этим нет», – считает Алексей Хлебников. – С другой стороны, представим, что застройщик переложил все затраты в стоимость жилья. В таком случае многие проекты просто не состоятся, потому что их прибыль будет слишком низкая и предприниматели просто откажутся от строительства таких объектов. Это приведёт к снижению ввода жилья, на рынке уменьшится предложение, и это, в свою очередь, повлияет на стоимость, скорее всего, она увеличится».
Фото: ИА «Сусанин»
Такого же мнения придерживается и председатель комиссии Гордумы Ижевска Игорь Стыценко: «В Казани, допустим, квадратный метр жилья в бизнес-классе может доходить сегодня до 700 тысяч рублей. А себестоимость, что в Ижевске, что в Казани, грубо говоря, 100 тысяч рублей. Понятно, что в Казани девелопер за счет этой разницы в цене может заложить часть прибыли на развитие социальной сферы. А в Ижевске нет у застройщика такой «маржи», поэтому однозначно в Ижевске это ляжет на увеличение стоимости квадратного метра. Как только будет введен инфраструктурный платеж, цена может вырасти от 10% до 15% единовременно», – рассказывает он.
Игорь Стыценко считает, что неправильно полностью перекладывать расходы на строительство школ и детских садов на застройщиков. Девелоперы должны заниматься строительством жилья, а муниципальные органы – развитием социальной инфраструктуры, что является их прямой обязанностью, согласно Федеральному закону № 131 «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации».
«Я считаю, что это должно работать вместе. И нагрузка на девелопера должна ложиться тогда, когда исчерпаны возможности по государственным деньгам. Потому что функция развития объектов социальной инфраструктуры – это функция муниципальная. Девелопер может в этом участвовать. Хорошо, если он этом участвует, но нельзя на него сгружать это полностью. Это неправильно, – рассказывает председатель комиссии Гордумы Ижевска. – Вовлечение средств девелопера не должно становиться правилом, оно должно быть исключением в тех случаях, когда исчерпаны все иные виды финансирования. Потому что законом функция обеспечения граждан социальными услугами возложена на муниципальные органы».
В конечном итоге невозможно определить наиболее правильное и справедливое решение проблемы с недостатком социальной инфраструктуры и неравномерностью её распределения. Потому что у каждого из вариантов будут свои плюсы и минусы.
«Неизвестно ещё, что более справедливо, – рассуждает Игорь Стыценко. – С одной стороны, налоги собрали со всех граждан, построили на эти налоги школу, а потом на готовую инфраструктуру пришёл застройщик и распродал квартиры. С другой стороны, налоги собрали со всех, они ушли в бюджет и растворились там. Застройщик построил жильё, дополнительно потратился на школу, но за эту школу заплатили только те, кто купил квартиру в этом доме».
Фото: ИА «Сусанин»
Мы в соцсетях: #Телеграм #ВКонтакте #Одноклассники
