Конец года и начало нового – время аналитики прогнозов и выводов. Покупать квартиру или подождать? Если брать, то вторичку или новостройку? Выгодна ли сейчас ипотека?
Ижевск. Удмуртия. Как изменился рынок недвижимости за последние 3 года? Мы опустим связь стоимости жилья с инфляцией, долларом и нефтью. Будем смотреть только в спрос, ибо он лакмус.
А меж тем, сегодняшние события берут начало аж в 2020-м году. Помните, как он навис над нами большой околоковидной угрозой? А в начале года мы ещё продолжаем жить надеждой. Впервые после затяжного кризиса 2016 года ставка по ипотеке опускается до 9.4%. И комнаты, квартиры в домах старше 30 лет разлетаются как горячие пирожки. Вторичка наслаждается растущим спросом.
Первичный рынок 2020 года играет по новым правилам. Деньги покупателей теперь хранятся на специальных банковских эскроу-счетах до окончания строительства дома. Однако стоимость квадратного метра в новостройке значительно ниже вторичного рынка. Ещё не совсем понятно, насколько это стало выгодно. Застройщикам строить на кредитные деньги, а покупателям брать в ипотеку под ставку как на готовое жильё? К тому же на памяти скандалы с мошенничеством в долевом строительстве. Хотя и в той неспокойной ситуации можно было заработать. Те, кто сумел распознать безрисковые объекты, вложиться в строительство, что называется, «на этапе котлована», смогли продать со значительной прибылью после сдачи дома.
Не было бы счастья, да несчастье помогло, или Как квартиры подорожали на миллион
В апреле 2020-го из-за эпидемии рынок недвижимости затихает вместе с остальным миром. Локдаун приостанавливает строительные работы, закрывает границы для рабочей силы и материалов. Жилищное строительство снижается на рекордные 30%. Застройщик просит о помощи, и государство откликается беспрецедентными мерами: льготной ипотекой (ставка 6,5%) на приобретение новостроек и небывало низкой кредитной ставкой для строительных компаний. К осени 2020-го вторичное жильё отогревается под лучами ипотечной ставки 8%. Льготная ипотека разгоняет стоимость не только строящегося жилья, но и вторичного. Всего за два года средняя «хрущёвка», 467-ая, «ленинградка» и любая «улучшенка» в Ижевске дорожают на 1 миллион рублей.
2021 год задаёт тренд на новостройки. Квадратный метр в Ижевске проходит психологическую отметку в 90 тыс. рублей. Отныне и до окончания льготной ипотеки первичное жильё дороже вторичного. Новостройка заявит о своём первенстве на все последующие годы. Ижевчане разбивают копилки, добавляют ипотеку, но скупо ограничиваются студиями и «Евро плюс» вместо квартир с полноценными кухнями.
С выходом из пандемии ажиотаж на рынке жилья подхватывают и банки. Требования к заёмщикам становятся не просто мягкими, а почти отсутствующими, и сужаются до одной строки — «являться гражданином РФ». Сегодняшняя статистика невыплат по ипотеке вскрывает масштаб финансового невежества россиян. Суды завалены исками о просроченных платежах по ипотеке. С торгов уходят квартиры, комнаты, доли в праве собственности горе-заёмщиков.
2022 год. Аналитические центры ЦИАН и АВИТО фиксируют две точки минимума рынка вторичного жилья.
Первая — начало СВО. Ключевая ставка 20%. Спрос замер как вкопанный.
Частичная мобилизация — второй минимум. Рынок вторичного жилья цепенеет. Предновогодняя суета так и не вернёт былой покупательской активности.
1 июля 2022 программа льготной ипотеки близится к завершению. Она позволяет дольщикам купить жильё, значительно поддержать застройщиков, но при этом способствует значительному росту цен. За продление выступают банки и застройщики. Против — Центробанк. Льготное кредитование продлевают до конца года.
С приходом государственной поддержки банки и застройщики сливаются как сиамские близнецы. Их взаимопроникновение порождает «субсидированную ипотеку со ставкой от 0,1%», которая подстёгивает брать даже неинтересные предложения застройщиков. За чей счет выдаётся ипотека под столь низкий процент? 0,1% по ипотеке возможен только за счет удорожания квартиры в строящемся доме. По прайсу цена одна, а в договоре долевого участия покупатель-заёмщик платит на 15-30% больше. Застройщик «возместит» банку потерянный процент по ипотеке разницей между ценой по прайсу и ценой в договоре долевого участия. И сам останется с прибылью от продажи квартиры. Игру цифр в субсидированной ставке оплачивает участник долевого строительства, он же заёмщик. Глава Центрального банка Эльвира Набиуллина резко критикует «0,1% на новостройку», называя её «маркетинговой акцией». Она заявляет, что заёмщиков вводят в заблуждение, скрывая за столь низкой ставкой огромную переплату по кредиту.
Затянувшаяся льготная ипотека образца 2023 года процветает. Несмотря на аналитические прогнозы «ценовой стабилизации рынка недвижимости», стоимость квартир, кредитные ставки, первоначальный взнос к концу года стремятся вверх. Застройщики зазывают скидками и акциями. Покупателей поубавилось — карманы пустеют. Некоторое снижение интереса по-прежнему несущественно для исчисления миллиардных прибылей строительных компаний и банков.
Оставшись без адекватных ипотечных ставок, вялая вторичка прощупывает допустимые цены, надеясь на возможное предновогоднее возбуждение. Комнаты в коммунальных квартирах и общежитиях окончательно превращаются в балласт для собственников. Им сложно конкурировать со студиями.
Точка В. Что делать сейчас?
Брать ли таки новостройку? Ставка хороша, но первоначальный взнос от 30%. Трезво оцените не только возможности, но и финансовые перспективы. И если решились, то примите советы:
- выбирайте ЖК эстетически приятной этажности;
- планировка должна закрывать и текущие, и потенциальные нужды семьи;
- проверьте, отражены ли двор и стоянка в генплане. Об этом можно узнать в Управлении Архитектуры города Ижевска;
- обращайте внимание, сколько квартир на этаже, в подъезде и в доме.
Теперь про вторичку.
Если брать, то только на увеличение площади ввиду острой необходимости. Можно и в ипотеку — высокий процент не продержится долго, а когда ставка придёт в себя, кредит можно будет рефинансировать.
Но если можете переждать, так и делайте, ведь продавцы, пусть через боль, но всё равно к лету поймут, что цены на вторичку пора снижать.
На «отмену» льготной ипотеки возлагать надежды не стоит: банки с застройщиками друг от друга зависят и всегда придумают новые связки. Но самым выгодным продавцом жилья точно останется застройщик.
Так что вооружайтесь аналитикой — и действуйте. Или не действуйте, ведь последние 3 года нас научили – аналитикам веры нет.
Подготовила: Светлана Калугина
