play
pause
  • $ 65.81 ↑
  • € 75.32 ↓
Ни интриг, ни скандалов
Скучная правда о новом жилье Удмуртии
Марат Газизуллин
Журналист
10 мая 2018
Рынок жилья в Удмуртии развивается ординарными для России темпами. У нас строят достаточно много, хотя темпы строительства в соседних Татарстане, Башкирии или Пермском крае недостижимы для небольшого региона. Однако ежегодно сдаются сотни тысяч квадратных метров жилья и тысячи семей обретают свой дом. Более того, на протяжении последних лет темпы строительства нарастают, о чем говорят и государственная статистика и данные независимых экспертов.
Если верить статистике, которую приводит сайт Единого реестра застройщиков, тройка крупнейших застройщиков по количеству сданного жилья в республике целиком состоит из местных компаний. Известные уже много лет в Удмуртии строительные «чемпионы» вместе сдали 43% всего жилья, возведенного в регионе в прошлом году. Первое место по итогам 2017 года с серьезным отрывом занимает ООО «Комос-Строй». Крупнейший застройщик сдал 61 655 кв.м жилья, его доля составила 21% от всего первичного рынка многоквартирных жилых домов. Вторым по количеству сданного в эксплуатацию жилья стал «Аспэк-Домстрой» с результатом 34 213 кв.м – 11,63% от всего объема рынка жилья. Лишь на доли процента (11,28%) отстал «УралДомСтрой» с результатом 33 199 кв.м.
Сами же застройщики измеряют объемы своего строительства несколько иначе – они предпочитают считать не жилую, а общую площадь построенных домов.
По цифрам могут быть небольшие разночтения со статистикой, так как у меня в руках данные по проектным площадям (то есть, то, что планировали + балконы и лоджии), а в Минстрой мы отчитываемся по фактическим жилым площадям (то, что фактически получилось, без балконов и лоджий.
Марат Касимов
Руководитель службы маркетинга ООО «Комос-Строй»
Касимов приводит следующую статистику: в 2015 году построено 77 121 кв.м., в 2016 – почти на 30 тысяч больше – 106 032 кв.м. В 2017 году, когда достраивались дома, заложенные в кризисные 2014 и 2015 годы, построено почти вдвое меньше – 63 790 кв.м. Но уже сейчас на 2018 год в «Комос-Строе» прогнозируют резкий рост вводимых объемов, до 145 649 кв.м.
2015 год - 56 785,70 кв.м. (жилая, с учетом лоджий) – 10 домов (1018 квартир). 2016 год - 43 125,50 кв.м. (жилая, с учетом лоджий) – 5 домов (731 квартира). 2017 год - 36 193,30 кв.м. (жилая, с учетом лоджий) – 5 домов (677 квартир).
Ленар Сафин
Коммерческий директор ООО «АСПЭК-Домстрой»
По количеству кв.м. (общая площадь введенных в эксплуатацию объектов) в 2015 построено 25073. В 2016-м -уже 37227 кв.м, в 2017-м – 44857.
Михаил Шмыков
Коммерческий директор ООО «Уралдомстрой»
В Удмуртии драйвером развития отрасли традиционно является жилье эконом-класса, но при этом застройщики делают массу интересных предложений, таких как качественное благоустройство, подземные паркинги, остекление балконов и лоджий. С некоторых пор застройщики даже предлагают готовый ремонт, от чего еще недавно отказывались. Теперь в однокомнатные и двухкомнатные квартиры можно переехать сразу после покупки жилья.

Всего же, если верить сайту Единого реестра застройщиков в Удмуртии в 2017 году введено 294,2 тысяч кв. метров жилья, что на 3% меньше, чем в 2016. За прошедший календарный год было построено и сдано потребителям 46 многоквартирных домов.
При этом некоторые строительные компании показали серьезный рост: самый большой – у «ГВСУ №8» (бывшее до 1 июня 2017 года «ГУССТ №8 при Спецстрое России»). В 2017 году объем сдачи жилья в эксплуатацию у бывшего «стройбата» вырос без малого в 3 раза. «Талан», в 2015 году боровшийся за второе-третье место в рейтинге «застройщиков-чемпионов», увеличил ввод жилья на территории Удмуртии в 1,5 раза.

При этом небольшое общее падение сдачи жилья, если верить застройщикам, было плановым. Фактически эти 3% падения были заложены еще в 2014-2015 году. Тогда из-за нестабильного курса рубля, введения санкций против России, опасений банков, которые с большой опаской относились к кредитованию населения, застройщики снизили темпы строительства. В итоге начало возведения многих объектов было перенесено на более поздние сроки.
Различия в объеме ввода в первую очередь обусловлены периодом, в который велось проектирование жилых домов. Например, дома, которые мы сдавали в 2017 году, мы проектировали в 2015 году. Это был, мягко говоря, не самый лучший период жизни всех застройщиков страны. Соответственно, в проект ушло не так много объектов, столько же вышло на стройку, и столько же было сдано в 2017 году. В 2015 году ситуация начала выправляться, соответственно, в 2018 году планируем сдать рекордные 145 тыс. метров.
Марат Касимов
Руководитель службы маркетинга ООО «Комос-Строй»
2015 год был для компании «АСПЭК-Домстрой» рекордным. Мы ввели в эксплуатацию 10 жилых домов – наш максимум за почти 14 лет работы на рынке. При этом самым успешным с точки зрения продаж для нас был предыдущий – 2014 год.

В 2015 году сдавались дома, заложенные в пик девелоперской активности посткризисного периода 2013-2014 годов. После чего наметилось серьезное падение рынка. Причин здесь несколько, это и серьезный рост ставок по ипотеке после декабря 2014 года, и сокращение бюджетных расходов и бюджетных программ по стимулированию покупки жилья, а самое главное – это неуверенность покупателей квартир в завтрашнем дне. Не секрет, что только уверенный в себе и в своих стабильных доходах человек может себе позволить новую квартиру и ипотечный кредит.

Поэтому и застройщики в период 2015-2016 годов начали выводить на рынок меньшее количество объектов. И к каждому новому старту относились максимально взвешенно и скрупулёзно.

К 2017 году ситуация нормализовалось благодаря постоянному снижению ипотечной ставки, и конец 2017 - начало 2018 годов стали для компании «АСПЭК-Домстрой» этапом очередного значительного роста продаж. Видя этот тренд, мы выводим на продажу больше новых объектов, чем планировали ещё в 2017 году.
Ленар Сафин
Коммерческий директор ООО «АСПЭК-Домстрой»
Коммерческий директор ООО «Уралдомстрой» Михаил Шмыков связал рост строительства с закреплением позиций на рынке и развитием строительной компании, в которой работает.

Мнение застройщиков о восстановлении рынка подтверждается и независимыми исследованиями. Так, согласно исследованию ЦИАН, в Ижевске семья из двух человек, получающих среднюю по региону зарплату, первичное жилье может купить за 2,8 года.

Аналитики компании ЦИАН исследовали средние цены на жильё и среднемесячную заработную плату по крупным городам России и рассчитали, сколько лет необходимо средней семье из двух человек, чтобы накопить на квартиру при условии, что все получаемые денежные доходы будут откладываться на приобретение жилья. Так, по расчетам ЦИАН, индекс доступности жилья рассчитан, как соотношение средней стоимости типичной квартиры к среднестатистическому годовому доходу домохозяйства, состоящего из 2 работающих человек. При расчёте индекса по первичному рынку в выборку попали квартиры площадью от 40 до 60 кв. м. Расчёты производились по 47 крупнейшим городам России. Учтены данные по средней зарплате за 2017 год и средние цены на жилье по состоянию на февраль 2018 года.
Еще одним тормозом развития отрасли застройщики традиционно называют многочисленные процедуры согласования проектов с государственными и муниципальными органами. Это болезненная для застройщиков тема, которая всегда сказывается на сроках сдачи жилья. Обыкновенными задержками для российских застройщиков может быть и год, и два – еще до фактического начала работ на площадке. И, конечно, застройщик вынужден все это время нести расходы по обслуживанию площадки, ее охране, подготовке документации, проведению инженерных изысканий. Бывают и другие технические причины: разрешение на строительство получено, но, например, юридически не оформлены подъездные пути на стройку, и процесс оформления затянулся по независящим от застройщика причинам, и т.п. В этих случаях с очередными плановыми редакциями проектной декларации сдвигаются и сроки сдачи объекта.
Так, чтобы получить разрешение на строительство дома, необходимо утвердить проект на арендованной или выкупленной земле, где в соответствии с Правилами землепользования и застройки Ижевска необходимо строить здание именно той высоты и этажности, которая указана в правилах на конкретно этот участок. Проектировщикам необходимо найти такие инженерные решения, которые не будут противоречить заключению десятков экспертов, изучающих положение грунтовых и проточных вод, обследующих площадку на предмет наличия на месте фундамента скальных включений, плавунов или грунтов с недостаточной несущей способностью. Только после этого может быть решено, какую конструкцию фундамента использовать в строительстве – монолитную, свайную или смешанную. А уже от фундамента будет зависеть, какую конструкцию стен и несущего каркаса использовать. Вынесет ли он тысячетонную монолит-бетонную конструкцию? Можно ли использовать полнотелый кирпич или хотя бы для внутренних стен использовать гипсокартон? Есть ли необходимость искать более легкие утепляющие материалы для внешних стен? Все эти вопросы встают перед инженерами и архитекторами, когда они занимаются проектированием здания уже после того, как эксперты дали свое заключение на саму возможность возведения дома на той или иной площадке.

В итоге, проходя все инстанции застройщики бывают вынуждены по нескольку раз менять проекты и делать все, чтобы к инженерным документам было просто невозможно придраться. Дом должен быть не просто красивым, Он должен быть надежным, теплым, быть в состоянии пережить непогоду, снегопады и сильный ветер. Ответственность за здание несут десятки людей – эксперты, инженеры, сотрудники органов надзора. Даже прокуратура иной раз принимает участие в разборе тех или иных конфликтных ситуаций, которые возникают на строительных площадках Удмуртии.
Но проблема обманутых дольщиков в Ижевске, например, не стоит так остро, как во многих крупных городах России. Одной из причин этого можно назвать то, что в основном в Удмуртии строят крупные компании, уже давно присутствующие на рынке и делающие свою работу хорошо. Это подтверждается их высокой оценкой на сайте ЕРЗ.
Из построенных нами на данный момент 74 домов с задержкой нами сданы дольщикам 0 домов. Обычно все дома мы сдаем на 2-3 месяца ранее заявленных сроков, недавно сдали дом «Алиса-5» на 8 месяцев раньше срока.
Марат Касимов
Руководитель службы маркетинга ООО «Комос-Строй»
За последние 6-7 лет компании «АСПЭК-Домстрой» удалось сделать очень серьезный шаг вперед в вопросе сроков ввода жилья. Мы не только сдаем все наши дома в срок, мы взяли за правило, сдавать свои дома с опережением сроков. В процессе строительства, мы, благодаря безупречной организации процесса, переносим сроки ввода домов в эксплуатацию на более раннюю дату, на срок от одного до 6 месяцев. Наши дольщики уже настолько привыкли к этому, что сами смело вычитают из срока ввода минимум квартал. Компания «АСПЭК-Домстрой» не собирается останавливаться на достигнутом, и планирует и дальше продолжать эту прекрасную традицию.
Ленар Сафин
Коммерческий директор ООО «АСПЭК-Домстрой»
В 2017 году введено в эксплуатацию 5 Жилых комплексов: ЖК «Английский Парк», ЖК «ECO Life2», ЖК «Заречный квартал» дом №5 секции 1 и 2, ЖК «MatrЁshka City» дом №1. Все ЖК введены в эксплуатацию с заявленные сроки. 2-я секция ЖК «Заречный квартал» введена в эксплуатацию раньше срока: заявленные в проектной декларации сроки были 1 квартал 2018 года, фактически документы мы получили в декабре 2017.
Михаил Шмыков
Коммерческий директор ООО «Уралдомстрой»
Вместе с тем, сайт УДМ-Инфо допустил вольную трактовку информации ЕРЗ. Так в материале говорится: «К сожалению, ситуация с переносом сроков сдачи становится всё более тяжёлой. «Комос-Строй» остается крупнейшим и по объему строящегося в данный момент жилья, и уже объявил о значительном переносе сроков четырех домов – от 18 до 33 месяцев. «ГВСУ №8» и «Талан» задерживают сдачу объектов на полгода». Застройщики, прочитав этот текст, сильно удивились. Ведь цифры, указанные сайтом УДМ-Инфо, никак не касаются задержки со сдачей жилья их клиентам. Эти сроки – всего лишь техническая информация, не влияющая на процесс приобретения жилья и заключения договоров долевого строительства.

Сайт ЕРЗ учитывает данные, размещенные застройщиками в проектных декларациях на своих сайтах. Декларация публикуется сразу же после получения застройщиком разрешения на строительство. Очень часто так оказывается, что выходить на строительство именно сейчас - нецелесообразно. Обычно это связано с рыночной конъюнктурой: попали в полосу очередного кризиса, упал спрос, или рядом строится сильный конкурент и застройщику не хотелось бы вступать в лобовую конкуренцию.
Методика замеров опубликована сайтом ЕРЗ, в ней изложено, что анализируются сроки, опубликованные в проектных декларациях. Сайт ЕРЗ прямо указывает, что приводимые им сведения ничего не говорят о нарушениях прав дольщиков, и никак не учитываются в расчете рейтинга надежности.
Есть разница между вводом дома в эксплуатацию и передачей ключей собственникам. Сначала дом сдаётся городу – это ввод в эксплуатацию. После этого застройщик принимает квартиры у генподрядчика, который устраняет все замечания, это делается для того, чтобы минимизировать замечания клиентов при приёмке. Сроки передачи ключей указаны также в проектной декларации и, как правило, составляют 6 месяцев с момента ввода ЖК в эксплуатацию. По некоторым нашим объектам (в частности, ЖК «Заречный квартал», 5 дом секция 2 были указаны сроки – 3 месяца. Данные сроки также не были нарушены, и собственники получили ключи в марте 2018 года.
Михаил Шмыков
Коммерческий директор ООО «Уралдомстрой»
Статья УДМ-Инфо, на которую вы ссылаетесь, на мой взгляд, составлена с явными ошибками в интерпретации информации сайта ЕРЗ. В статье даны оценочные суждения, для которых данные сайта ЕРЗ не дают никаких оснований. Сам текст выглядит претенциозным и искажающим реальность рынка новостроек в городе Ижевске.
Марат Касимов
Руководитель службы маркетинга ООО «Комос-Строй»
«Нарушение сроков сдачи дома» - это юридическая формулировка, относящаяся к исполнению договора долевого строительства, заключенного между дольщиком и застройщиком. Таким образом, эта формулировка означает, что передача квартиры собственнику произошла позже оговоренных договором сроков. Изменение сроков сдачи дома, не нарушающее прав дольщиков, никаким нарушением не является. Пока по дому не заключены договоры долевого участия, эта процедура не задевает ничьих прав. Как только заключается первый договор долевого участия, в силу вступают права этого долевого инвестора, и тут уже так просто сдвигать сроки нельзя, только по дополнительному соглашению с каждым дольщиком.

При этом все лидеры строительной отрасли Удмуртии обратили внимание на то, что всем им на сайте ЕРЗ выставлена самая высокая оценка – «5». Это означает, что в их добросовестности у независимых экспертов нет никаких сомнений. Так же они не намерены снижать высокие темпы строительства, которые уже достигли всеми предприятиями отрасли в Удмуртии.

Более того, президент России Владимир Путин в своем обращении к Федеральному собранию заявил, что одной из задач, которую он ставит на ближайшую перспективу – это снижение ставки по ипотеке до семи-восьми процентов, заявил Владимир Путин в послании Федеральному собранию.
В декабре средняя ставка в рублях впервые опустилась ниже десяти процентов. Разумеется, мы это знаем тоже хорошо, в каждом конкретном случае стоимость, другие условия кредита индивидуальны. Но в целом нам нужно и дальше снижать среднюю ставку — до семи-восьми процентов… Мы долго спорили, какую цифру назвать с этой трибуны, но стремиться нужно, безусловно, к семи процентам. Это уж точно.
Владимир Путин, президент России
Всего же, за 2017 год в России выдали около миллиона ипотечных кредитов. И застройщики готовы поддержать оптимизм покупателей жилья новым жильем, с новым качеством жизни, которое оно обеспечивает.

Так, по данным сайта ЕРС, ООО «Комос-Строй» в настоящее время ведет строительство по крайней мере 259 566 кв.м жилья и сопутствующих объектов. В строительстве у застройщика — 18 жилых комплексов, что составляет 28 многоквартирных домов. Второе место в регионе удерживает ГК АСПЭК-Домстрой, с ростом объема текущего жилищного строительства на 27 100 кв.м. (с 52 423 до 79 523 кв.м). А вот за третье место в рейтинге развернулась нешуточная битва. Застройщик Регион-Инвест, показывает объем текущего жилищного строительства 78 372 кв.м. То есть в уже в апреле ООО «Уралдомстрой» оказалось на четвертом месте результатом 72 390 кв. м.
И такая плотная конкуренция должна только нравится покупателям жилья. Теперь им остается только искать на рынке наиболее привлекательные предложения и требовать скидок и бонусов. А строители уже предлагают все больше самых разнообразных вариантов – на любой вкус и на любой кошелек.

Наша справка:

Единый реестр застройщиков создан в 2016 году. Он составлен при поддержке Национального объединения застройщиков жилья (НОЗА). ЕРЗ включает в себя данные застройщиков жилья, осуществляющих в Российской Федерации жилищное строительство с привлечением средств граждан по договорам участия в долевом строительстве. В качестве исходных данных Единого реестра застройщиков выступают: официальные сайты застройщиков и объектов недвижимости (в том числе проектные декларации); данные, полученные напрямую от застройщиков; данные региональных контролирующих органов.

Автор материала: Марат Газизуллин