Недвижимость есть — не просит

Эту фразу я слышу все 23 года, что работаю с недвижимостью. Обычно так говорят о квартире, в которой давно никто не живёт.

Продавать жалко. Сдавать страшно. Вдруг детям понадобится. Да и недвижимость всё равно дорожает. Поэтому пусть пока стоит. И мне каждый раз хочется возразить: ещё как просит. Просто делает это тихо.

Месяц за месяцем собственник оплачивает содержание квартиры, отопление, капитальный ремонт и другие начисления. Раз в год может добавляться налог на имущество — с учётом положенных собственнику льгот. Периодически приходится менять счётчики, что-то ремонтировать, приезжать и проверять квартиру. По отдельности эти суммы кажутся незначительными. Но если собрать все расходы за несколько лет и сложить их, можно обнаружить, что недвижимость не просто просит.

Она настоящая обжора.

Хотя даже эти расходы я не считаю главной потерей. Пока квартира стоит, она морально устаревает. Недвижимость вообще стареет не только физически. И дело не в том, что через несколько лет испортится кран, пожелтеют обои или придётся менять сантехнику. Меняется сам рынок.

Появляются дома с другими планировками, благоустроенными дворами, современными подъездами, новыми инженерными системами. Меняются требования покупателей и арендаторов. То, что десять лет назад считалось нормальной квартирой, сегодня может проигрывать другим объектам. При этом её цена в рублях действительно может вырасти.

По данным Удмуртстата, в начале 2021 года квадратный метр вторичного жилья в Удмуртии стоил в среднем около 53,5 тысячи рублей, а в новостройке — 61,2 тысячи. Разница составляла примерно 7,7 тысячи рублей.

Через пять лет квадратный метр на вторичном рынке стоил уже 104,7 тысячи рублей, а в новостройке — почти 134 тысячи. Разница выросла примерно до 29 тысяч рублей.

То есть вторичное жильё тоже подорожало, но новостройки росли быстрее. Это не означает, что каждая старая квартира потеряла определённую часть стоимости. Но статистика хорошо показывает: рост рынка и сохранение ценности конкретной квартиры — не одно и то же.

И вот здесь возникает иллюзия: квартиру покупали дешевле, сейчас она стоит дороже — значит, всё это время она была хорошим активом.

Но цена в объявлении ещё ничего не говорит о том, насколько быстро объект можно продать, какой будет реальная цена сделки и сколько придётся вложить в квартиру перед продажей.

Квартира может стать дороже и одновременно стать менее ликвидной. Она будет дольше продаваться, потребует большего торга или начнёт проигрывать более современным объектам. Собственник видит, что цена выросла. А я смотрю ещё и на то, что все эти годы происходило с капиталом.

Какую задачу решала квартира?

Если в ней никто не жил, дохода она не приносила, конкретному человеку не предназначалась, а срок её хранения никто не определял, то деньги несколько лет просто оставались внутри объекта, решение по которому семья постоянно откладывала.

Самое частое объяснение — «оставим детям».

Я не считаю это плохой идеей. Но между фразой «оставим детям» и реальным планом есть большая разница.

Какому именно ребёнку предназначена квартира? Когда она ему понадобится? Собирается ли он жить в этом городе и в этом районе? Подходит ли ему этот дом? Готов ли он сам содержать эту недвижимость?

За несколько лет дети могут переехать в другой город, создать семью, выбрать другой район или вообще сказать: «Мне эта квартира не нужна». И тогда выясняется, что родители несколько лет сохраняли не помощь детям, а своё представление о том, какая помощь им когда-нибудь понадобится.

Возможно, ребёнку действительно будет полезна именно эта квартира. А возможно, полезнее окажется капитал, который семья сможет направить на покупку другого жилья, переезд, образование или собственный проект ребёнка.

Но эти варианты никто не сравнивал. Потому что фраза «оставим детям» звучит как готовое решение, хотя часто им не является.

Означает ли всё это, что каждую пустующую квартиру нужно немедленно продать?

Нет.

Совет «никто не живёт — срочно продавайте» для меня такая же крайность, как и «недвижимость есть — не просит» Перед продажей нужно понимать, что семья будет делать с полученными деньгами. Иначе недвижимость с неопределённой задачей просто превратится в деньги без задачи. А они могут постепенно разойтись на текущие расходы.

Сдача квартиры тоже подходит не всем.

Иногда объект требует серьёзного ремонта, покупки мебели и техники. Иногда собственник не готов постоянно заниматься жильцами. А иногда после вычета налогов, расходов, периодов простоя и затрат на восстановление квартиры остаётся совсем не та доходность, которую человек представлял, глядя на цены в объявлениях.

Поэтому я не начинаю с совета продать или сдать. Я начинаю с другого: для чего семье нужна эта недвижимость?

Если у неё есть понятная задача, известен срок и семья готова нести расходы, квартиру можно сохранять. Например, если через два года в неё действительно планирует переехать ребёнок или она нужна пожилому родственнику.

Если квартира должна приносить доход, нужно считать, сколько останется после всех расходов, налогов, ремонта и возможного простоя.

Если её собираются продать, заранее нужно определить, куда будут направлены деньги. Продажа сама по себе не является целью.

Но если квартира годами пустует и никто в семье не может объяснить, для кого и для чего её сохраняют, то «пусть пока будет» — это не решение. Это отложенное решение, которое всё это время требует денег и внимания.

Недвижимость есть — не просит? Ещё как просит. Она просит денег, внимания и, самое главное, ясного ответа на вопрос: зачем она вам нужна?

А если сложить её расходы за несколько лет, может оказаться, что она не просто просит.

Она обжора.