Итак, звезды сошлись, достали соседи, вы получили наследство и появилось желание изменить или улучшить свои жилищные условия. В данной книге я постараюсь рассказать читателям, как купить квартиру, избежав многих рисков, возникающих в такого рода вопросах. Сразу оговорюсь, что речь пойдет о покупке квартиры на вторичном рынке, т.к. такой способ улучшения жилищных условий больше всего распространен. Книга не претендует на то, чтобы охватить все случаи жизни, мир разнообразен, но надеюсь, что она поможет читателям в трудной ситуации принять правильное решение.
Процедура заключения сделки купли-продажи квартиры имеет следующие этапы:
проверка самой квартиры и прав на квартиру у ее собственника (- ов) и у иных лиц;
v проверка дееспособности продавца (- ов) квартиры;
v проверка финансового состояния продавца (- ов) квартиры;
v проверка полномочий представителя продавца квартиры, если продажа производится по доверенности;
v проверка правильности оформления договора купли-продажи, его условий и подача документов на регистрацию;
v проверка правильности оформления действий по исполнению договора его сторонами.
Минимальный необходимый пакет документов:
Ø Выписка из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости;
Ø Выписка из Единого государственного реестра недвижимости о переходе прав на объект недвижимости;
Ø Свидетельство (-а) о праве собственности на недвижимое имущество, если квартира приобреталась продавцом до 15.07.2016 года, т.к. после этой даты свидетельства были отменены;
Ø Поквартирная карточка;
Ø Справка управляющей компании или ТСЖ о задолженности по платежам за квартиру, в том числе (обязательно) по задолженности за капремонт. Либо счета за коммунальные услуги и капитальный ремонт за последний месяц и документы об их оплате;
Ø Документы продавца, на основании которых у него возникло право собственности на квартиру – договор дарения, купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, договор передачи квартиры в собственность в порядке приватизации и т.д.;
Ø Паспорт продавца;
Ø Доверенность представителя продавца, если сделка оформляется по доверенности, и паспорт представителя;
Ø Проект договора купли-продажи и акта приема-передачи квартиры.
Проверка самой квартиры и прав на квартиру у ее собственника и у иных лиц
Выписка из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости даст вам информацию о характеристиках квартиры, ее собственниках на момент получения выписки, ограничениях или обременениях, наложенных на квартиру, в том числе арестах, залогах и др.
Выписка из Единого государственного реестра недвижимости о переходе прав на объект недвижимости укажет на всех бывших собственников квартиры, за исключением тех, которые были зарегистрированы в БТИ, а также на тот период времени, когда они были собственниками. Если у квартиры имелись несколько собственников и она быстро перепродавалась, покупать ее не стоит, тем более, если рыночная стоимость явно выше предложенной продавцом.
Выписки лучше запросить самому, через МФЦ, а не доверять выпискам, предоставленным продавцом, во избежание получения подделок. Кроме того, в случае судебного спора по квартире, можно будет ссылаться на данное обстоятельство как подтверждающее вашу добросовестность при заключении сделки.
Предварительную информацию по квартире, хотя и ограниченную, можно получить по ее кадастровому номеру на сайте Росреестра.
Координаты сервиса проверки прав на квартиру и наличия обременений в режиме онлайн - https://rosreestr.ru/wps/portal/online_request
Поквартирная карточка даст вам сведения о всех лицах, когда-либо проживавших в квартире, а также зарегистрированных на момент ее продажи. Для чего это надо? А для того, чтобы установить, не сохранил ли кто-то из зарегистрированных в квартире лиц право пожизненного пользования жилым помещением.
Дело в том, что по закону гражданин, отказавшийся участвовать в приватизации жилья, сохраняет право проживать в ней бессрочно, даже при смене собственника. Если из документов на собственность будет видно, что квартира была ранее приватизирована, можно сопоставить дату приватизации и ФИО приватизировавших ее лиц с данными о зарегистрированных на эту дату в квартире гражданами. Выселить тех, кто не участвовал в приватизации, не получится.
Паспорт продавца покажет, не находится ли он в браке. Продажа квартиры, находящейся в совместной собственности, предполагает получение согласия второго супруга, который имеет в ней свою долю. Лучше, если продавец в браке, так как бывают случаи, когда паспорт не содержит сведений о заключении брака, но по факту он есть. Проверить это сложно, т.к. ЗАГС не выдает сведения о заключении брака всем подряд.
По закону задолженность собственника квартиры за капремонт переходит при продаже квартиры на покупателя. Поэтому справка управляющей компании или ТСЖ о такой задолженности, либо счета за коммунальные услуги и капитальный ремонт за последний месяц и документы об их оплате, с которыми надо ознакомится до заключения договора, избавят вас от непредвиденных расходов.
Проверка дееспособности продавца (- ов) квартиры
Как известно бывают следующие виды дееспособности:
· полная дееспособность;
· дееспособность несовершеннолетних;
· ограниченная дееспособность;
· отсутствие дееспособности (недееспособность).
Проверить полную дееспособность или дееспособность несовершеннолетних надо по возрасту – если продавцу исполнилось 18 лет, он полностью дееспособен и может самостоятельно заключить договор купли-продажи квартиры. Такую же сделку от имени лиц, не достигших совершеннолетия, а также признанных судом ограниченно дееспособными или недееспособными заключают соответственно их законные представители, попечители или опекуны с согласия органов опеки и попечительства.
Такое согласие дается в письменной форме и с ним надо ознакомиться, чтобы знать условия совершения сделки.
Не скажу, что риск неблагоприятных последствий при покупке квартиры у такой категории граждан многократно повышается, но нужно быть внимательным.
Однажды пришлось участвовать в судебном споре по продаже квартиры женщины, признанной недееспособной. Орган опеки и попечительства дал письменное согласие на продажу при условии, что опекун приобретет на имя недееспособной соответствующую долю в праве собственности на квартиру большей площади. По факту продавалась однокомнатная квартира и приобреталась двухкомнатная. Покупатель однокомнатной квартиры заплатил деньги, заключил сделку, зарегистрировал свое право собственности и успокоился. А зря.
Как выяснилось позднее, опекун оформил двухкомнатную квартиру не на подопечную, а на свое имя, дополнительно предоставив ее в залог банку под ипотечный кредит. В итоге, по иску органа опеки и попечительства, продажа однокомнатной квартиры была признана недействительной. Квартира вернулась в собственность недееспособной, а ее покупатель обратно так денег и не получил.
К слову сказать, в сделке участвовал риелтер и видно, что дело до конца он не довел. Покупка двухкомнатной квартиры и продажа однокомнатной должны были совершаться одновременно на оговоренных в разрешении органа опеки и попечительства условиях и покупатель однокомнатной квартиры большее всего был заинтересован в соблюдении названных условий.
В остальных случаях проверка дееспособности гражданина – очень условная процедура. Не являясь психиатром, вы не можете объективно оценивать состояние человека, а лишь принимаете решение, исходя из собственного субъективного впечатления. Есть ряд рекомендации, которыми можно руководствоваться при формировании своего мнения о продавце или его представителе, но по сути здесь каждый действует на свой страх и риск.
Такой же риск существует, если квартира была приобретена с использованием материнского капитала. Если он был предоставлен, то либо дети сразу становятся долевыми собственниками квартиры, либо родители берут на себя обязательство в течение определенного срока оформить доли детей в квартире (например, если квартира еще находится в процессе строительства). Очень часто родители эту обязанность нарушают и продают квартиру без учета интересов детей. Не исключено, что такая сделка будет оспариваться тем же органом опеки и попечительства или прокурором. Рекомендации можно дать только такие. Если у собственника продаваемой квартиры 2 и более несовершеннолетних детей, квартира ранее была приобретена по сделке купли-продажи, постарайтесь выяснить, не приобреталась ли она с использованием материнского капитала и как, при этом, учтены интересы детей.
Проверка финансового состояния продавца квартиры
После принятия закона о банкротстве физических лиц сделки с недвижимостью на вторичном рынке стали еще более опасными.
В чем же причина?
В ходе процедуры банкротства финансовым управляющим и кредиторами анализируется все сделки гражданина-должника за 3 года до признания его банкротом. Цель понятна - найти имущество, которым владел должник, и обратить на него взыскание. Когда должник понимает, что с долгами ему никогда не расплатиться, он ищет способы переоформить имущество на родственников, либо возможности продать все, что есть, и как можно быстрее. Такие сделки могут быть признаны недействительными по различным основаниям, если совершены в течение месяца, в течение шести месяцев или в течение трех лет до банкротства продавца, а также в период банкротства, но без участия арбитражного управляющего и кредиторов.
Потенциально опасны:
· Покупка жилья, которое в собственности менее 3-х лет;
· Покупка жилья, где ранее было дарение родственнику;
· Покупка жилья по заниженной цене или, если за 3 года до этого жилье продавалось по заниженной цене.
Перед заключением договора купли-продажи надо проверить имущественное положение продавца, а именно:
· не находится ли продавец в процедуре банкротства физического лица;
· не предъявлены ли к нему иски в районных или арбитражных судах;
· не возбуждены ли в отношении него исполнительные производства.
Координаты сервиса проверки физического лица на предмет нахождения его в процедуре банкротства - http://kad.arbitr.ru
Координаты сервиса проверки данных об исполнительных производствах - http://fssprus.ru
Сведения о поданных исках можно, как правило, получить на сайте районного суда по месту регистрации продавца квартиры.
Проверка полномочий представителя продавца квартиры, если продажа производится по доверенности
Прежде всего надо прочитать доверенность и выяснить, есть ли у представителя право заключить договор купли-продажи и на каких условиях. Обратите внимание на срок доверенности – если он истек, доверенность прекратилась. В доверенности должны содержаться также полномочия на подачу документов от имени продавца в Росреестр в целях регистрации перехода права собственности на квартиру. Подобная доверенность должна быть удостоверена нотариально.
Доверенность может быть отменена продавцом до заключения сделки. Как об этом узнать?
С 1 января 2017 г. начали действовать новые правила, касающиеся отмены доверенностей. Нотариальная доверенность отменяется тоже через органы нотариата. Сведения о совершенной в нотариальной форме отмене доверенности вносятся в реестр нотариальных действий, ведение которого осуществляется в электронной форме в порядке, установленном законодательством о нотариате; указанные сведения предоставляются федеральной нотариальной палатой неограниченному кругу лиц с использованием сети «Интернет». Эти лица считаются извещенными о совершенной в нотариальной форме отмене доверенности на следующий день после внесения сведений об этом в реестр нотариальных действий. Дело в том, что закон защищает интересы добросовестных третьих лиц, заключивших сделку с представителем, чья доверенность была отменена. Если третьему лицу, т.е. вам, предъявлена доверенность, о прекращении которой оно не знало и не должно было знать, права и обязанности, приобретенные в результате действий лица, полномочия которого прекращены, сохраняют силу для представляемого и для его правопреемников. Иными словами, если доверитель отменил действие доверенности, но сама доверенность по каким-то причинам осталась у бывшего представителя, который по этой доверенности совершил сделку с третьим лицом, и при этом третье лицо не знало и не могло знать об аннулировании доверенности, для доверителя эта сделка будет обязательной, ему придется ее исполнять.
С 1 января 2017 г. в единой информационной системе нотариата также должны отражаться сведения обо всех доверенностях, удостоверенных нотариально. А значит, любое заинтересованное лицо, которому предъявлена нотариальная доверенность, сможет при помощи информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» проверить, действительно ли такая доверенность была удостоверена нотариусом (не является ли она поддельной).
Координаты сервиса проверки доверенностей нотариальной палаты РФ: http://reestr-dover.ru/
Проверка правильности оформления договора купли-продажи, его условий и подача документов на регистрацию
Здесь вам надо особо обратить внимание на пункт договора о цене и о порядке внесения денежных средств за квартиру. Никогда не занижайте в договоре цену приобретаемой квартиры, если реально она покупается дороже. В случае спора с продавца суд взыщет только ту сумму, которая указана в документе.
Извечная дилемма между продавцом квартиры и ее покупателем о том, что должно быть раньше – передача денег или регистрация права собственности в Росреестре, – решается в пользу покупателя таким образом: в договоре должно быть указано, что деньги передаются в день получения документов о регистрации перехода права собственности. Компромисс – это если указать, что деньги передаются в день сдачи документов на регистрацию, но есть риск, что квартира будет, например, арестована до выдачи документов покупателю. Сами документы лучше подписывать непосредственно в Росреестре или МФЦ.
Часто задают такой вопрос: стоит ли удостоверять договор купли-продажи у нотариуса. Плюсы в этом есть:
· сокращенный срок регистрации перехода права собственности в Росреестре, если документы подаются через нотариуса;
· есть возможность избежать проблемы с регистрацией, если продавец уклоняется от таковой;
· возможность предъявить претензии нотариусу, деятельность которого застрахована, в случае, если что-то пошло не так и есть вина нотариуса.
Заметки на полях
Пришла как-то ко мне на консультацию племянница женщины, «потерявшей» квартиру, и рассказала во такую историю.
В свое время ее тетя начала сильно пить, завела дружков, которые устраивали у нее застолья, и в конце концов у нее пропали и личные документы и документы на квартиру, собственницей которой она являлась. Выяснилось это, когда покупатель квартиры потребовал от бывшей собственницы ее освобождения.
Племянница принесла с собой на консультацию копию нотариально удостоверенного договора купли-продажи, на основании которого квартира была продана, и, по словам пострадавшей, подпись в договоре стояла не ее.
Зная нотариуса, удостоверившего договор, как человека добросовестного и принципиального, я исключил возможность его сговора с людьми, продавшими квартиру. Однако ознакомление с договором сразу дало понимание того, как развивались события.
Дело в том, что во всех нотариально удостоверенных документах заинтересованное лицо ставит не только свою подпись, но и полностью пишет свои фамилию, имя и отчество. В отчестве продавца квартиры – Вячеславовна - имелось сразу две орфографические ошибки: Вечиславовна. Двойные ошибки в своем имени люди никогда не делают и это должно было насторожить нотариуса.
На самом деле к нотариусу для удостоверения договора пришла не собственница квартиры, а ее двойник, и сделка состоялась. Вернуть квартиру, конечно, можно, но каково будет покупателю, который купил ее добросовестно и заплатил деньги мошенникам?
Проверка правильности оформления действий по исполнению договора его сторонами.
Главное, что должно интересовать покупателя, - как передать деньги продавцу и какой документ составить. Оплата через банковские структуры вопросов не вызывает. Передачу же наличными надо оформить правильно. Упаси вас бог просто написать в договоре только то, что «на момент заключения договора расчеты с продавцом произведены». Если деньги действительно переданы, вы, при такой формулировке, никогда не докажете в случае спора, какая сумма передана. То же самое касается и акта приема-передачи, в котором часто стороны упоминают о расчетах. Заведите себе правило, что уплата денежных средств всегда должна подтверждаться отдельным финансовым документом, хотя бы и распиской продавца. Бывали судебные споры, когда покупателю не удавалось подтвердить оплату в связи с отсутствием такого отдельного финансового документы со всеми вытекающими печальными последствиями.
К тому же для получения имущественного налогового вычета, полагающегося при приобретении квартиры, в налоговой инспекции с вас потребуют доказательство оплаты с указанием суммы переданных продавцу денежных средств.
В заключении хочу дать всем совет.
Если квартира вам понравилась и есть опасность ее «упустить» за то время, пока вы занимаетесь проверкой, – заключите предварительный договор купли-продажи квартиры, установив в нем срок подписания основного договора с таким расчетом, чтобы было время на изучение документов, направления запросов в государственные структуры и т.д. Такой договор удобен и продавцу, поскольку в эпоху снижения спроса на недвижимость освободит его от лишних расходов и траты времени на поиск других покупателей.
Только заключать предварительный договор вам тоже нужно с юристом.
* Заметки в блогах являются собственностью их авторов, публикация их происходит с их согласия и без купюр, авторская орфография и пунктуация сохранены. Редакция ИА «Сусанин» может не разделять мнения автора.
